Guide complet construction Casablanca : prix par zone (Anfa, Hay Hassani, Bouskoura, Dar Bouazza), réglementation AUC, LYDEC, architectes et budgets par projet.
Construire à Casablanca en 2026 : guide complet par zone
Casablanca est la capitale économique du Maroc et le premier marché de la construction résidentielle, avec plus de 15 000 permis de construire délivrés par an. La ville offre une grande diversité de projets : des immeubles R+5 au centre-ville aux villas avec jardin en périphérie (Bouskoura, Dar Bouazza, Tamaris).
En 2026, construire à Casablanca coûte en moyenne 15 à 20% plus cher que la moyenne nationale, principalement en raison du foncier élevé et de la main-d'œuvre qualifiée plus coûteuse. Le prix de construction au m² varie de 3 800 à 8 000 MAD selon le quartier et le standing, auxquels s'ajoute un foncier allant de 2 000 MAD/m² en périphérie à 25 000+ MAD/m² dans les quartiers premium.
Prix de construction par zone à Casablanca
| Zone / Quartier | Prix terrain (MAD/m²) | Prix construction (MAD/m²) | Projets dominants |
|---|---|---|---|
| Anfa / CIL / Gauthier | 15 000 – 30 000 | 6 000 – 10 000 | Immeubles luxe, rénovation |
| Maârif / Racine | 10 000 – 20 000 | 5 000 – 8 000 | Immeubles R+4/R+5 |
| Hay Hassani / Oulfa | 3 500 – 7 000 | 3 800 – 5 500 | Villas R+1, R+2 locatif |
| Aïn Sebaâ / Sidi Bernoussi | 3 000 – 6 000 | 3 500 – 5 000 | R+2/R+3 locatif, économique |
| Bouskoura (ville verte) | 2 500 – 5 000 | 4 500 – 7 000 | Villas standing, résidences |
| Dar Bouazza / Tamaris | 2 000 – 4 500 | 4 000 – 6 500 | Villas balnéaires, résidences |
| Nouaceur / Médiouna | 800 – 2 500 | 3 500 – 5 000 | Économique, auto-construction |
Anfa et Maârif : les quartiers premium
Anfa, CIL et Maârif sont les quartiers les plus valorisés de Casablanca. La construction neuve y est presque exclusivement des immeubles résidentiels haut standing (R+4 à R+8), les terrains pour villas étant quasiment inexistants.
Caractéristiques
- Terrain : 15 000 – 30 000 MAD/m², disponibilité très limitée
- Hauteur autorisée : R+4 à R+8 selon le plan d'aménagement
- Construction haut standing : 6 000 – 10 000 MAD/m² (façade pierre, hall marbre, ascenseur, parking souterrain)
- Rendement locatif : 4 à 6% brut, loyers de 8 000 à 20 000 MAD/mois pour un 100-150 m²
Budget type immeuble R+5 à Anfa
- Terrain 300 m² : 6 000 000 – 9 000 000 MAD
- Construction 1 500 m² (5 niveaux + sous-sol) : 9 000 000 – 15 000 000 MAD
- Total : 15 000 000 – 24 000 000 MAD
- Valeur revente des appartements : 25 000 000 – 40 000 000 MAD (15 000 – 25 000 MAD/m²)
Hay Hassani et Oulfa : le cœur de la classe moyenne
Hay Hassani et Oulfa concentrent une part importante des projets de construction résidentielle à Casablanca, avec un bon rapport qualité/prix et une bonne desserte en transports :
- Terrain 100-200 m² : 350 000 – 1 400 000 MAD
- Villa R+1, 200 m² : 760 000 – 1 100 000 MAD
- Immeuble R+2, 300 m² : 1 140 000 – 1 650 000 MAD
- Profil type : Famille locale, budget 1,5 – 3 M MAD (terrain + construction)
Points d'attention Hay Hassani / Oulfa
- Sol : Certaines zones ont un sol argileux gonflant — l'étude de sol est indispensable
- Voisinage : Densité élevée, mitoyenneté fréquente, attention aux vis-à-vis
- Viabilisation : Quartiers bien viabilisés (LYDEC eau/electricite, réseau assainissement)
- Transport : Ligne de tramway à proximité (stations Oulfa, Hay Hassani)
Bouskoura et Dar Bouazza : la périphérie prisée
Bouskoura (ville verte) et Dar Bouazza / Tamaris sont les zones de prédilection pour les villas avec jardin à la périphérie de Casablanca, offrant un cadre de vie résidentiel à 20-30 minutes du centre :
Bouskoura
- Terrain 200-500 m² : 500 000 – 2 500 000 MAD
- Villa R+1 standing, 300 m² clé en main : 1 350 000 – 2 100 000 MAD
- Style dominant : Contemporain, grands volumes, jardin paysager
- Atout : Forêt de Bouskoura, écoles internationales, golf royal
Dar Bouazza / Tamaris
- Terrain 200-400 m² : 400 000 – 1 800 000 MAD
- Villa R+1 avec piscine, 250 m² : 1 000 000 – 1 650 000 MAD
- Style dominant : Balnéaire contemporain, terrasses, rooftop
- Atout : Proximité plage, qualité de l'air, ambiance résidentielle
| Critère | Bouskoura | Dar Bouazza | Hay Hassani |
|---|---|---|---|
| Accès centre-ville | 25 min (autoroute) | 30-40 min | 15-20 min |
| Cadre de vie | Verdoyant, calme | Balnéaire, aéré | Urbain, dense |
| Budget total R+1 200 m² | 1 500 000 – 3 500 000 | 1 200 000 – 3 000 000 | 1 100 000 – 2 500 000 |
| Plus-value 5 ans | +20 – 35% | +15 – 25% | +10 – 15% |
Réglementation et CU (Certificat d'Urbanisme) à Casablanca
Casablanca est gérée par l'Agence Urbaine de Casablanca (AUC), l'une des plus strictes du Maroc. Les contraintes urbanistiques varient selon les zones du plan d'aménagement :
Procédure spécifique Casablanca
- Note de renseignements urbanistiques (NRU) : Gratuite, à demander à l'AUC avant l'achat du terrain. Elle indique le COS, CUS, hauteur max, reculs et vocation de la zone.
- Certificat de conformité (CC) : Délivré par la commune après vérification de la conformité des travaux aux plans autorisés. Obligatoire pour le raccordément définitif LYDEC.
- Permis d'habiter : Distinct du CC, il atteste que le bâtiment est habitable (sécurité, salubrité). Nécessaire pour l'assurance et la revente.
Règles d'urbanisme par zone à Casablanca
| Zone | COS max | Hauteur max | Recul avant | Parking |
|---|---|---|---|---|
| Zone villa | 50 – 60% | R+1 (11 m) | 3 – 5 m | 1 place / logement |
| Zone immeuble | 100 – 200% | R+3 à R+5 | 0 – 3 m | 1 place / 100 m² |
| Zone mixte | 80 – 150% | R+2 à R+4 | 3 m | 1 place / logement |
Architectes et professionnels à Casablanca
Casablanca concentre la plus grande densité d'architectes et de bureaux d'études au Maroc, avec plus de 800 architectes inscrits à l'ONAM section Casablanca :
Honoraires à Casablanca
- Plans seuls (permis) : 20 000 – 40 000 MAD
- Mission complète : 6 – 10% du coût des travaux (le plus cher du Maroc)
- BET structure : 10 000 – 25 000 MAD (villa), 25 000 – 60 000 MAD (immeuble R+5)
- Étude de sol : 6 000 – 15 000 MAD
Main-d'œuvre à Casablanca
| Corps de métier | Prix journalier (MAD) | Disponibilité |
|---|---|---|
| Maalem maçon | 250 – 400 | Moyenne (forte demande) |
| Ferrailleur | 200 – 350 | Bonne |
| Électricien | 250 – 400 | Bonne |
| Plombier | 250 – 400 | Bonne |
| Ouvrier | 120 – 180 | Bonne |
Questions fréquentes
Combien coûte une villa à Casablanca terrain + construction ?
Le budget total dépend du quartier : 1 100 000 – 2 500 000 MAD à Hay Hassani (terrain 100-200 m² + R+1 200 m²), 1 500 000 – 3 500 000 MAD à Bouskoura (terrain 200-400 m² + R+1 300 m²), et 5 000 000+ MAD à Anfa (terrain + immeuble). Les zones périphériques (Nouaceur, Médiouna) permettent des budgets à partir de 800 000 MAD.
Quel quartier de Casablanca pour un investissement locatif ?
Pour le meilleur rendement locatif, Hay Hassani / Oulfa (R+2 avec 4-6 appartements, rendement 6-8% brut) et Aïn Sebaâ (loyers moyens mais terrain abordable) sont les plus intéressants. Pour la plus-value à long terme, Bouskoura et Dar Bouazza offrent un potentiel d'appréciation de 20 à 35% sur 5 ans.
Le sol à Casablanca est-il difficile ?
Le sol varie fortement selon les zones. Le centre-ville et la côte (Anfa, Aïn Diab) ont un sol rocheux de bonne portance. Hay Hassani, Oulfa et Nouaceur présentent des sols argileux gonflants nécessitant souvent un radier ou des fondations renforcées. Bouskoura à un sol forestier de portance moyenne. L'étude de sol est indispensable à Casablanca.
Combien de temps pour obtenir un permis de construire à Casablanca ?
Via Rokhas.ma, le délai officiel est de 2 mois. En pratique, comptez 2 à 4 mois à Casablanca selon la complexité du dossier et la charge de l'Agence Urbaine. Les dossiers incomplets ou non conformes au plan d'aménagement sont la première cause de retard. Un architecte expérimenté à Casablanca connaît les exigences de l'AUC et réduit significativement les délais.
LYDEC ou ONEE : qui gère l'eau et l'électricité à Casablanca ?
LYDEC (filiale Veolia) gère la distribution d'eau, d'électricité et l'assainissement dans le Grand Casablanca. C'est différent du reste du Maroc où l'ONEE (eau) et les régies communales (électricité) assurent ces services. Les frais de raccordément LYDEC sont de 5 000 à 25 000 MAD. Le raccordément définitif n'est accordé qu'après obtention du certificat de conformité.
Sources : Agence Urbaine de Casablanca (AUC), LYDEC, Wilaya de Casablanca-Settat, ONAM section Casablanca, enquête LeChantier.ma auprès de 20 architectes et 15 entreprises de construction à Casablanca (T1 2026), données foncières Conservation Foncière.
